Leasing inmobiliario.
La forma más habitual por parte de autónomos y empresas de comprar un local comercial, nave industrial u oficinas es mediante en préstamo hipotecario. Cada vez toman más pujanza las operaciones de leasing inmobiliario como una forma adecuada de financiar la adquisición de estos inmovilizados, ya que suponen una carga importante para autónomos y empresas.
Es una modalidad de financiación que se adapta muy bien a medio y largo plazo. Mediante un contrato de arrendamiento financiero, facilita y hace posible la adquisición de este tipo de inmovilizado por parte de autónomos y empresas. El arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute del bien, a cambio del pago de unas determinadas cuotas en la que van incluidos los intereses. Hay un plazo determinado en la duración del contrato de arrendamiento con fechas estipuladas de abono de cuotas periódicas. Con el abono de todas las cuotas el arrendatario tendrá la opción de comprar el bien. Con el pago de la última cuota ejercitas la opción de compra.
Pros a favor del leasing inmobiliario:
Nuestra CIRBE, si está muy tensionada, con esta modalidad de financiación, se consume menos CIRBE. Esto es muy importante en los momentos actuales.
Es compatible con las distintas líneas de financiamiento subvencionadas como pueden ser Banco Europeo de Inversiones, el Instituto de Crédito Oficial ICO y otras.
El Impuesto sobre el Valor Añadido se paga poco a poco, en las cuotas periódicas por la que no es necesario un desembolso por este concepto. Suele ser importante.
Amortización acelerada. Permite una amortización fiscal acelerada para estos inmovilizados lo que se traduce en importante beneficio fiscal al amortizar más rápido que lo estipulado en las tablas de amortización establecidas.
Contabilización de este tipo de operaciones siguiendo PGC. Permite al arrendatario registrar como gasto la depreciación del activo más los intereses financieros, además de poder acelerar la depreciación de los bienes en forma lineal hasta el plazo del contrato.
La contabilización del pago de las cuotas a través de banco desglosando los intereses, cuota y el impuesto sobre el valor añadido.
Al cierre del ejercicio contable, se realizará la amortización, solamente de la construcción (211). No de los terrenos. Advertir que la amortización contable no coincide con la amortización fiscal al poder practicar las ventajas fiscales la Ley de Impuesto de Sociedades.
El treinta y uno de diciembre de cada ejercicio contable procederemos a reclasificar la deuda de largo plazo en la que se convierte en corto plazo para el siguiente ejercicio. El asiento a realizar será el siguiente:
Artículo 106. Contratos de arrendamiento financiero LIS
1. Lo previsto en este artículo se aplicará a los contratos de arrendamiento financiero en los que el arrendador sea una entidad de crédito o un establecimiento financiero de crédito.
2. Los contratos a que se refiere el apartado anterior tendrán una duración mínima de 2 años cuando tengan por objeto bienes muebles y de 10 años cuando tengan por objeto bienes inmuebles o establecimientos industriales. No obstante, reglamentariamente, para evitar prácticas abusivas, se podrán establecer otros plazos mínimos de duración en función de las características de los distintos bienes que puedan constituir su objeto.
3. Las cuotas de arrendamiento financiero deberán aparecer expresadas en los respectivos contratos diferenciando la parte que corresponda a la recuperación del coste del bien por la entidad arrendadora, excluido el valor de la opción de compra y la carga financiera exigida por ella, todo ello sin perjuicio de la aplicación del gravamen indirecto que corresponda.
4. El importe anual de la parte de las cuotas de arrendamiento financiero correspondiente a la recuperación del coste del bien deberá permanecer igual o tener carácter creciente a lo largo del período contractual.
5. Tendrá, en todo caso, la consideración de gasto fiscalmente deducible la carga financiera satisfecha a la entidad arrendadora.
6. La misma consideración tendrá la parte de las cuotas de arrendamiento financiero satisfechas correspondiente a la recuperación del coste del bien, salvo en el caso de que el contrato tenga por objeto terrenos, solares y otros activos no amortizables. En el caso de que tal condición concurra sólo en una parte del bien objeto de la operación, podrá deducirse únicamente la proporción que corresponda a los elementos susceptibles de amortización, que deberá ser expresada diferenciadamente en el respectivo contrato.
El importe de la cantidad deducible de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo anterior no podrá ser superior al resultado de aplicar al coste del bien el duplo del coeficiente de amortización lineal según tablas de amortización oficialmente aprobadas que corresponda al citado bien. El exceso será deducible en los períodos impositivos sucesivos, respetando igual límite. Para el cálculo del citado límite se tendrá en cuenta el momento de la puesta en condiciones de funcionamiento del bien. Tratándose de los contribuyentes a los que se refiere el Capítulo XI del Título VII de esta Ley, se tomará el duplo del coeficiente de amortización lineal según tablas de amortización oficialmente aprobadas multiplicado por 1,5.
7. La deducción de las cantidades a que se refiere el apartado anterior no estará condicionada a su imputación contable en la cuenta de pérdidas y ganancias.
8. Las entidades arrendatarias podrán optar, a través de una comunicación al Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas en los términos que reglamentariamente se establezcan, por establecer que el momento temporal a que se refiere el apartado 6 se corresponde con el momento del inicio efectivo de la construcción del activo, atendiendo al cumplimiento simultáneo de los siguientes requisitos:
a) Que se trate de activos que tengan la consideración de elementos del inmovilizado material que sean objeto de un contrato de arrendamiento financiero, en el que las cuotas del referido contrato se satisfagan de forma significativa antes de la finalización de la construcción del activo.
b) Que la construcción de estos activos implique un período mínimo de 12 meses.
c) Que se trate de activos que reúnan requisitos técnicos y de diseño singulares y que no se correspondan con producciones en serie.
En los supuestos de pérdida o inutilización definitiva del bien por causa no imputable al contribuyente y debidamente justificada, no se integrará en la base imponible del arrendatario la diferencia positiva entre la cantidad deducida en concepto de recuperación del coste del bien y su amortización contable.
