FIRMAR UNA HIPOTECA PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA ES UNA DECISIÓN DE LAS MÁS IMPORTANTES DE LA VIDA

Banco de España (Madrid)

Firmar un préstamo hipotecario para adquirir tu vivienda es, para la mayoría, una de las decisiones financieras más importantes de la vida de la mayoría de los españoles.

• Cada año, miles de personas se enfrentan por primera vez al desafío que supone buscar y elegir una hipoteca.
• Los préstamos con garantía hipotecaria inmobiliaria, (llamamos hipotecas), son operaciones financieras de gran relevancia en España,
• Pueden ofrecer estas hipotecas las personas y empresas que están debidamente autorizadas o inscritas en los registros públicos correspondientes.

Tener muy claro que en España, solo pueden conceder préstamos hipotecarios:

• Las entidades de crédito, como bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito.
• Las sucursales en España de entidades de crédito extranjeras.
• Los establecimientos financieros de crédito, que son entidades especializadas en financiación, como leasing, crédito al consumo o préstamos hipotecarios.
• Los prestamistas inmobiliarios, que son empresas o profesionales debidamente registrados que prestan el dinero directamente para la compra de una vivienda o de otro inmueble de uso residencial.

Además, existen otras empresas o profesionales que te ayudan a conseguir financiación para comprar una vivienda u otro inmueble de uso residencial:

• Se trata de los intermediarios de crédito inmobiliario, que no prestan dinero directamente, sino que buscan y negocian el mejor crédito con los prestamistas (que serán quienes dan el dinero).

Unas y otras deberán estar registradas en el Banco de España:

• Las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las sucursales en España de entidades de crédito extranjeras se inscriben en el Registro de Entidades del Banco de España.
• Los intermediarios y prestamistas de crédito inmobiliario deben estar inscritos en el Registro de prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario del Banco de España. (Si operan en toda España o en más de una comunidad autónoma) o en el registro público de su comunidad autónoma (si operan solo dentro de esa comunidad autónoma).

Las actividades de intermediación y concesión de crédito inmobiliario son actividades reservadas:

• Porque implican riesgos económicos y jurídicos importantes tanto para las personas físicas que obtienen la financiación (prestatarios) como para el sistema financiero. La Ley establece que solo pueden ejercerlas quienes cumplan ciertos requisitos legales y estén debidamente registrados.
• Por la importancia que tienen estas operaciones, la Ley también fija reglas para que los contratos de crédito inmobiliario sean claros y transparentes, y regula cómo deben actuar los prestamistas (quienes dan el dinero) y los intermediarios (quienes ayudan a conseguirlo), incluyendo la obligación de comprobar si el cliente puede devolver el préstamo antes de concederlo.
• Se ha creado un sistema para supervisar y sancionar a quienes no cumplan las normas.

Contratar con un intermediario o un prestamista inmobiliario no registrado:

• Contratar un crédito inmobiliario con una persona no inscrita podría causar graves problemas de salud financiera, pues esa persona podría provocar un nivel de endeudamiento elevado, no respetar tus derechos y tener que pagar costes que no te corresponden.
• En el caso de la intermediación, confiar en una persona no inscrita para que busque una hipoteca puede implicar tener que pagar un precio muy elevado por unas condiciones prometidas que no lleguen a ser reales o recibar un mal asesoramiento que pueda terminar en la contratación de una hipoteca con condiciones desfavorables y/o que no se adapten a las necesidades específicas.
• Si se contrata con una persona no inscrita en los registros del Banco de España, no hay protección por las normas de transparencia que regulan la concesión de crédito inmobiliario y, en caso de disconformidad con su actuación, no se puede presentar una reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
• Antes de contratar cualquier servicio vinculado a un crédito inmobiliario, es necesrio verificar que la persona que ofrece ese servicio está debidamente inscrita en el registro público correspondiente.

Si exiten sospechas fundadas de que se trata de una persona no autorizada, se puede denunciar a través del Canal Externo de denuncias del Banco de España.

Fuente: Banco de España

EVOLUCIÓN HIPOTECAS VIVIENDA EN ESPAÑA DESDE 2003 HASTA 2023

 

Fuente: Datos INE. Elaboración propia

MEDIDAS PARA ALIVIAR EL PAGO DE LAS HIPOTECAS PARA VIVIENDA HABITUAL - HAY QUE CUMPLIR DETERMINADOS REQUISITOS

La magia de las hipotecas (Euribor negativo) a tipo de interés variable ha cambiado. Todos los hipotecados han visto que el importe de sus cuotas hipotecarias se han disparado. Algunas economías domésticas ven como su presupuesto, en pocos meses, no pueden llegar con déficit cero a fin de mes. Causas: Subida de tipos de interés + incremento de precios.

Real Decreto-Ley 19/2022, de 22 de noviembre, recién aprobado, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios. Intenta proteger a los colectivos más desfavorecidos y solo incluye las hipotecas para vivienda habitual y cumplir determinados requisitos. 

El Real Decreto-Ley hace referencia al IPREM: El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples es un índice empleado en España como referencia para la concesión de ayudas, subvenciones o el subsidio de desempleo. El día 01 de julio de 2004 nacía el IPREM como sustituto del Salario Mínimo Interprofesional (SMI) que, hasta la fecha había, sido la referencia para la concesión de ayudas, subvenciones o el subsidio de desempleo. El SMI quedó restringido al ámbito laboral.

CONDICIONES, LIMITACIONES Y CASUÍSTICA:

1.- Si tu hogar tiene una hipoteca sobre vivienda habitual cuyo precio de adquisición no exceda los 300.000 euros, una renta inferior a tres veces y media el IPREM (es decir, 29.400 euros anuales previstos para 2023), una carga hipotecaria superior al 30 % de la renta y que, además, haya subido, al menos, un 20 %, podrás durante un plazo de dos años:

a.- Congelar la cuota hipotecaria durante 12 meses

b.- Cambiar el tipo variable por uno fijo

c.- Obtener un alargamiento del plazo del préstamo de hasta 7 años

2.- Si tu renta es inferior a 25.200 euros al año (tres veces el IPREM) y dedicas más del 50 % de tu renta mensual al pago de la hipoteca y este esfuerzo se ha incrementado, puedes:

a.- Solicitar una carencia de 2 años

b.- Pagar un tipo de interés menor durante la carencia

c.- Obtener un alargamiento del plazo de hasta 7 años

3.- Si el incremento de tu esfuerzo para pagar la hipoteca (parte de tu renta que dedicas a pagar la cuota) es superior al 50 %, tu carencia podrá ser de 5 años, el tipo de interés durante el periodo de carencia será aún más bajo (Euribor menos 0,10%) y podrás ampliar el plazo de amortización hasta un total de 40 años desde la concesión.

4.- En relación con la dación en pago, si el plan de reestructuración que solicitaste resultó inviable, se duplica a dos años el tiempo en que puedes obtener la dación en pago. Si tu plan resultó viable pero tienes dificultades para atender los pagos, también podrás cursar esta solicitud.

5.- Puedes solicitar una segunda reestructuración si al terminar la carencia de la primera sigues en situación de vulnerabilidad.

6.- Se introducen también medidas para reducir el coste de estas modificaciones de los contratos, como la exención del impuesto de Actos Jurídicos Documentados o un régimen específico para los gastos de notarios y registradores.

7.- Las entidades tendrán que garantizar estos derechos incluso si han cedido tu crédito a terceros.

8.-También es importante resaltar que, si no cumples las condiciones anteriores, puedes amortizar anticipadamente tu hipoteca o solicitar a tu banco cambiar el tipo de variable a fijo sin pago de comisiones durante todo 2023.

Ver BOE, medidas para aliviar el pago de las hipotecas de vivienda habitual

DATOS INTERESANTES SOBRE OPERACIONES HIPOTECARIAS - GALICIA

 

NUEVA LEY DEL CRÉDITO HIPOTECARIO - MÁS GARANTÍAS PARA LOS CONSUMIDORES - CRÍTICAS Y GUERRAS ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR - LOS NOTARIOS LOS MEJOR PARADOS - CRÍTICAS DE LAS GESTORÍAS

Ley hipotecaria 2019. Nueva 

Las situaciones y circunstancias derivadas de la burbuja inmobiliaria han cambiado mucho los compromisos y obligaciones de los agentes intervinientes en las hipotecas. 

Veamos: 

A partir del 16 de junio de 2019 serán efectivos los cambios:

Antes de la Ley 2019 sólo teníamos que ir el día de la firma de la hipoteca, día que deberías ir con las condiciones pactadas y que el notario repitiera todo para verificar lo pactado. Ahora, con la nueva Ley, habrá que hacer una visita previa (sin que el prestamista esté presente) donde el notario explicará toda la casuística del contrato y ratificará que conoces lo que vas a firmar y se encargará de resolver cualquier duda que surja. Podremos pedir aclaraciones y explicaciones pertinentes. 

El contrato de hipoteca estará al menos diez días antes de su firma y el notario se encargará de explicar todos sus apartados. Una vez que lo hemos entendido, deberemos rellenar un formulario y firmarlo manifestando que hemos entendido todo. 

Desaparecen las comisiones de subrogación y novación. 

Cláusulas suelo desaparecen por ley y las comisiones por amortización anticipada son reguladas por ley quedando de la siguiente manera: 

a) Comisión por desistimiento (para hipotecas variables y fijas) 

El banco podrá elegir una de estas dos fórmulas: 

1) Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%. 

2)Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%. 

b) Comisión de riesgo de interés (para hipotecas fijas) 

Los límites se situarán en: 

1) Un 2% durante los 10 primeros años. 

2) Un 1,5% a partir del undécimo año. 

Entidades prestamista y bancos establecerán libremente sus condiciones y tarifas de gastos y comisiones repercutibles a los consumidores. Siempre con la limitación de las cláusulas abusivas. 

En las tarifas de gastos repercutibles y comisiones, incluidas las actividades de asesoramiento se especificarán los supuestos y la periodicidad en la que serán de aplicación. Gastos y comisiones responderán los realmente habidos y a servicios realmente prestados por las entidades. De ninguna manera se podrán adeudar gastos y/o comisiones al consumidor no aceptados y solicitados de forma expresa. 

Si se pacta una comisión de apertura: ésta se devengará en una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares ocasionadas por la concesión del préstamo. 

Si el préstamo está denominado en divisas, la comisión de apertura también incluirá las comisiones de cambio de la moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo. 

Gastos repercutibles, precios y tarifas estarán redactadas de forma precisa, clara, concreta en un documento o folleto comprensible para todos los consumidores. Sin términos técnicos y complejos. 

Gastos que tiene que pagar el prestamista: 

a) Los costes aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario. Los de las copias se hará cargo el que las solicite. 

b) Los gastos de gestoría 

c) Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad 

d) IAJD 

Gastos que tiene que pagar el prestatario: 

 a) Los gastos de notario por solicitar una copia de escritura de préstamo hipotecario 

b) Costes de la tasación del inmueble a hipotecar. Podrá elegir el tasador. 

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Ley 5/2019, de 15 de marzo (Legislación consolidada).

Valoración de ADICAE

ADICAE pone en marcha un observatorio para vigilar a la Banca.